市街化区域内の農地を宅地に転用するかどうか、悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
収益性や資産価値の向上など、メリットは多い一方、固定資産税の増加や農地の減少など、デメリットも存在します。
本記事では、市街化区域内の農地を宅地に転用するメリットとデメリットをわかりやすく解説します。
転用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
市街化区域内の農地と宅地の違い
市街化区域とは
市街化区域とは、都市計画法に基づいて定められた区域で、都市計画法で定める用途地域に指定されている土地です。
市街化区域内では、宅地、工場、商業施設など、様々な用途の土地利用が認められています。
農地と宅地の違い
農地と宅地の違いは、大きく分けて以下の3つです。
用途
農地は、農業用地として利用される土地です。
一方、宅地は、建物や工作物、その他の施設の敷地として利用される土地です。
課税
農地は、農地法に基づいて課税されます。
一方、宅地は、固定資産税や都市計画税など、他の土地とは異なる税金が課されます。
転用
農地を宅地に転用する場合、原則として都道府県知事の許可が必要です。
一方、宅地を農地に転用する場合、許可は不要です。
市街化区域内の農地の課税
市街化区域内の農地は、宅地並みの課税となります。
つまり、固定資産税は、宅地の評価額に基づいて計算されます。
また、都市計画税も、宅地に課される税率が適用されます。
なお、市街化区域内の農地のうち、生産緑地地区に指定されている農地は、農地として引き続き利用されることが期待されるため、固定資産税は一般農地の評価額に基づいて計算されます。
市街化区域内の農地を宅地に転用する方法
転用できる農地の条件
市街化区域内の農地を宅地に転用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 市街化区域内にある農地であること
- 農業委員会が転用を許可すること
- 農地の利用状況や土地の形状などの要件を満たすこと
転用の手続き
市街化区域内の農地を宅地に転用するには、以下の手続きが必要です。
- 農業委員会へ農地転用届出書を提出する
- 農業委員会による審査
- 転用許可の交付
- 地目変更登記の申請
転用後の課税
市街化区域内の農地を宅地に転用した場合、転用後の課税は宅地並みとなります。
なお、転用後の課税は、転用許可の交付日を基準に計算されます。
市街化区域内の農地を宅地に転用するメリットとデメリット
メリット
市街化区域内の農地を宅地に転用するメリットは、主に以下のとおりです。
収益性向上
宅地として利用することで、賃貸収入や売却益を得ることができます。
資産価値の向上
宅地は、農地に比べて資産価値が高いため、将来的に売却する際にも有利です。
相続税対策
宅地を相続した場合、相続税評価額が低くなるため、納税額を抑えることができます。
自由度の高い土地利用
建物や工作物、その他の施設を建てることができるため、自由な土地利用が可能になります。
デメリット
市街化区域内の農地を宅地に転用するデメリットは、主に以下のとおりです。
固定資産税の増加
宅地は、農地に比べて固定資産税が高くなるため、税負担が増加します。
農地の減少
農地を宅地に転用することで、農地の面積が減少し、農業生産力の低下や食料自給率の低下が懸念されます。
転用手続きの煩雑さ
農地転用には、農業委員会の審査や地目変更登記などの手続きが必要であり、煩雑です。
まとめ
市街化区域内の農地を宅地に転用する際には、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に検討することが大切です。
メリットとしては、収益性向上、資産価値の向上、相続税対策、自由度の高い土地利用などが挙げられます。
一方、デメリットとしては、固定資産税の増加、農地の減少、転用手続きの煩雑さなどが挙げられます。
転用を検討している方は、農業委員会や専門家に相談し、具体的な手続きや費用などについて確認することをおすすめします。
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