収益物件を自分で住むと、家賃収入を得たり、相続税対策をしたり、マイホームを手に入れたりすることができます。
しかし、ローンの返済が重くなったり、税金の負担が増えたりする可能性があることにも注意が必要です。
この記事では、収益物件を自分で住むことのメリット・デメリットと、物件選びや管理などのポイントを解説します。
収益物件を自分で住もうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
収益物件を自分で住むメリット・デメリット
収益物件を自分で住む場合、以下の3つのメリットがあります。
- 家賃収入が得られる
- 相続税対策になる
- マイホームになる
一方、以下の2つのデメリットもあります。
- ローンの返済が重くなる
- 税金の負担が増える
メリット
家賃収入が得られる
収益物件を自分で住む場合、その一部を賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができます。
家賃収入は、ローン返済や生活費の足しにすることができます。
例えば、1,000万円の収益物件を購入した場合、月々の家賃収入は約6万円になります。
この家賃収入をローン返済に充てれば、ローン返済期間を短縮したり、月々の返済額を減らしたりすることができます。
また、家賃収入は生活費の足しにすることもできます。
相続税対策になる
収益物件を自分で住むことで、相続税対策になる可能性があります。
収益物件を所有していると、相続税の評価額が下がるからです。
例えば、1,000万円の収益物件を所有している場合、相続税の評価額は約700万円になります。
この評価額が下がることで、相続税の負担を減らすことができます。
マイホームになる
収益物件を自分で住むことで、マイホームを手に入れることができます。
収益物件は、住宅ローンを利用することで、購入することができます。
例えば、1,000万円の収益物件を購入した場合、頭金300万円で住宅ローンを借りることができます。月々の返済額は約2万円になります。
デメリット
ローンの返済が重くなる
収益物件を自分で住む場合、家賃収入が減るため、ローンの返済が重くなる可能性があります。
例えば、1,000万円の収益物件を購入した場合、月々の家賃収入は約6万円になります。
この家賃収入をローン返済に充てた場合、月々の返済額は約6万円になります。
しかし、家賃収入が減ると、ローン返済が重くなります。
税金の負担が増える
収益物件を自分で住む場合、事業用ではなく居住用として扱われるため、減価償却費や住宅ローン控除が適用できなくなります。
そのため、税金の負担が増える可能性があります。
例えば、1,000万円の収益物件を購入した場合、減価償却費は年間約200万円になります。
この減価償却費を適用すると、所得税の負担を減らすことができます。
しかし、家賃収入が減ると、減価償却費の適用ができなくなり、所得税の負担が増える可能性があります。
収益物件を自分で住むかどうかは、メリットとデメリットを比較して検討する必要があります。
収益物件を自分で住むための注意点
収益物件を自分で住む場合、以下の3つの注意点があります。
- ローンの取り扱い
- 税金
- 家賃収入の減少
ローンの取り扱い
収益物件を自分で住む場合、ローンの取り扱いには注意が必要です。
ローンの種類をよく理解する
収益物件には、事業用ローンや住宅ローンがあります。
事業用ローンの場合、金利が高くなる傾向があります。
また、住宅ローンの場合、自己資金の割合が低くなると、金利が高くなる場合があります。
ローン残債がある場合は、ローン会社に相談する
収益物件を自分で住む場合、ローン残債があることがあります。
この場合、ローン会社に相談して、ローンの取り扱いについて確認する必要があります。
ローン返済額をシミュレーションする
収益物件を自分で住む場合、家賃収入が減るため、ローンの返済額が重くなる可能性があります。
ローン返済額をシミュレーションして、自分が無理なく返済できるかどうかを確認する必要があります。
税金
収益物件を自分で住む場合、税金の取り扱いにも注意が必要です。
減価償却費や住宅ローン控除が適用できない
収益物件を自分で住む場合、事業用ではなく居住用として扱われるため、減価償却費や住宅ローン控除が適用できなくなります。
そのため、税金の負担が増える可能性があります。
譲渡所得税の課税対象になる
収益物件を自分で住んだ後に売却する場合、譲渡所得税の課税対象になります。
譲渡所得税は、売却益から取得費や必要経費を差し引いた金額に課税されます。
家賃収入の減少
収益物件を自分で住む場合、家賃収入が減少する可能性があります。
入居者が見つからない
収益物件を自分で住む場合、空室期間が長くなる可能性があります。
空室期間が長くなると、家賃収入が減少します。
入居者が退去する
入居者が退去した場合、新たな入居者を募集する必要があります。
入居者がなかなか見つからないと、家賃収入が減少します。
家賃滞納が発生する
入居者が家賃を滞納した場合、家賃収入が減少します。
収益物件を自分で住む場合、メリットとデメリットを比較して、慎重に検討する必要があります。
収益物件を自分で住むためのポイント
収益物件を自分で住む場合、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。
- 物件選び
- リノベーション
- 管理
物件選び
収益物件を自分で住む場合、物件選びは特に重要です。以下のポイントを押さえましょう。
立地を重視する
収益物件の立地は、家賃収入に大きく影響します。
ターゲットとする入居者のニーズに合った立地を選ぶことが大切です。
間取りを検討する
収益物件の間取りは、入居者のニーズに合ったものを選ぶ必要があります。
単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする入居者のニーズに合わせて間取りを検討しましょう。
築年数や修繕状況を確認する
築年数が古い物件は、修繕費用がかかる可能性が高いため、築年数や修繕状況を確認しましょう。
また、物件の状態をしっかりと確認して、購入後に大きな修繕が必要になる物件は避けましょう。
リノベーション
収益物件を自分で住む場合、リノベーションを検討するとよいでしょう。
リノベーションによって、入居者のニーズに合った物件に仕上げることができます。
入居者が求める設備や仕様を検討する
リノベーションを行う際には、入居者が求める設備や仕様を検討しましょう。
例えば、単身者向けの物件であれば、キッチンや洗面台を使いやすくするリノベーションがおすすめです。
自分好みの住まいにカスタマイズする
収益物件を自分で住む場合、自分好みの住まいにカスタマイズするのもよいでしょう。
例えば、自分の好きな色やテイストの内装にしたり、収納スペースを増やしたりするなど、自分好みの住まいに仕上げましょう。
管理
収益物件を自分で住む場合、管理は自分で行うか、管理会社に任せるかを検討する必要があります。
入居者募集や退去時の対応を任せる
管理会社に任せる場合は、入居者募集や退去時の対応などを任せることができます。
自分で管理する場合は、これらの業務を自分で行う必要があります。
入居者のトラブルに対応する
入居者のトラブルが発生した場合は、迅速に対応する必要があります。
自分で対応する場合は、トラブル対応の知識やスキルを身につけることが大切です。
収益物件を自分で住む場合、メリットとデメリットを比較して、慎重に検討する必要があります。
また、物件選びや管理など、さまざまなポイントを押さえることが重要です。
まとめ
収益物件を自分で住む場合、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に検討する必要があります。
また、物件選びや管理など、さまざまなポイントを押さえることが重要です。
収益物件を自分で住むことで、家賃収入を得たり、相続税対策をしたり、マイホームを手に入れたりすることができます。
しかし、ローンの返済が重くなったり、税金の負担が増えたりする可能性があることにも注意が必要です。
収益物件を自分で住もうと考えている方は、この記事を参考に、メリットとデメリットを比較して、ご自身の状況に適した判断をしてください。
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