サブリース契約を解除したいけど、どうすればいいの？
サブリース契約は、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者に貸し出す契約です。
しかし、サブリース契約は、借地借家法の適用を受けるため、オーナーが一方的に解除することはできません。
この記事では、サブリース契約を解除するために必要な正当事由や、解除の手順、注意点について解説します。
サブリース契約解除の正当事由とは？
サブリース契約を解除するには、正当事由が必要です。
正当事由とは、オーナーがサブリース会社に解約を申し出ても、サブリース会社が正当に拒否できない理由のことです。
サブリース契約の正当事由として認められるケースは、以下のとおりです。
- 自分や親族が物件を使用する
- 立退料を支払う
- やむを得ず売却する必要がある
- 老朽化などで取り壊す必要がある
サブリース契約の解除には正当事由が必要
サブリース契約は、オーナーとサブリース会社が、物件を賃貸する契約です。
サブリース会社は、オーナーから物件を借りて、入居者に転貸します。
サブリース契約は、借地借家法が適用されます。借地借家法では、借主が大きく保護されており、貸主が一方的に借主を追い出すことはできません。
そのため、サブリース契約を解除するには、正当事由が必要です。
正当事由がなければ、サブリース会社は解約に応じず、オーナーは訴訟を起こす必要があります。
正当事由として認められるケース
サブリース契約の正当事由として認められるケースは、以下のとおりです。
自分や親族が物件を使用する
オーナーが自己使用のために物件を使用する場合は、正当事由として認められます。
ただし、自己使用がすぐに必要になる場合のみ認められ、将来的に自己使用する予定があるだけでは認められません。
立退料を支払う
サブリース会社が入居者から立ち退いてもらうために、立退料を支払う場合は、正当事由として認められます。
ただし、立退料を支払ったとしても、入居者が立ち退かない場合は、解約は成立しません。
やむを得ず売却する必要がある
物件を売却する必要がある場合は、正当事由として認められます。
ただし、物件の売却がすぐに必要になる場合のみ認められ、将来的に売却する予定があるだけでは認められません。
老朽化などで取り壊す必要がある
物件が老朽化などで取り壊す必要がある場合は、正当事由として認められます。
ただし、取り壊しがすぐに必要になる場合のみ認められ、将来的に取り壊す予定があるだけでは認められません。
正当事由として認められないケース
サブリース契約の正当事由として認められないケースは、以下のとおりです。
- サブリース会社が賃料を滞納している
- サブリース会社が物件を適切に管理していない
- サブリース会社がオーナーに損害を与えた
サブリース会社が賃料を滞納している場合や、物件を適切に管理していない場合、オーナーはサブリース会社に対して、賃料の支払い請求や、物件の管理改善を求めることができます。
しかし、これらの理由だけでは、サブリース契約を解除することはできません。
サブリース会社がオーナーに損害を与えた場合、オーナーはサブリース会社に対して、損害賠償請求を行うことができます。
しかし、これらの理由だけでは、サブリース契約を解除することはできません。
サブリース契約を解除する際には、正当事由があることを証明できるようにしておくことが重要です。
そのためには、契約書や、自己使用の必要性や、売却の必要性などの証拠を保管しておきましょう。
サブリース契約を解除するには？
サブリース契約を解除するには、以下の手順を踏む必要があります。
契約書の解約条項を確認する
契約書に解約条項が記載されている場合は、その条項に従って解約の手続きを進めます。
解約条項には、解約期限や解約予告期間などの記載があります。
解約をサブリース会社に通知する
契約書に解約条項が記載されていない場合は、オーナーからサブリース会社に解約通知を送ります。
解約通知には、以下の内容を記載します。
- 解約の意思表示
- 解約の理由
- 解約の効力発生日
解約同意が得られない場合の対応
サブリース会社が解約に同意しない場合、オーナーはサブリース会社と交渉して解約を成立させる必要があります。
交渉がまとまらない場合は、訴訟を起こして解約を求めることになります。
サブリース契約を解除する際には、以下の点に注意しましょう。
- 解約期限や解約予告期間を守る
- 解約通知書を送付する際には、配達証明付きで送付する
- サブリース会社と交渉する際には、正当事由を証明できるようにしておく
サブリース契約を解除する際には、専門家に相談することも検討しましょう。
サブリース契約を解除する際の注意点
サブリース契約を解除する際には、以下の点に注意が必要です。
立退料や違約金の支払い
サブリース会社に立退料や違約金の支払いを請求される場合があります。
立退料は、サブリース会社が入居者から立ち退いてもらうために支払う費用です。
違約金は、サブリース契約を一方的に解除したことに対するペナルティです。
立退料や違約金の額は、契約書に記載されている場合と、裁判で争われる場合があります。
入居者の追い出し
サブリース契約を解除しても、入居者が退去しない場合があります。
入居者が退去しない場合は、訴訟を起こして立ち退きを請求する必要があります。
訴訟を起こす際には、立退料や違約金の支払い請求も併せて行うとよいでしょう。
後任の管理会社の探し方
サブリース契約を解除した場合、自ら物件を管理する必要があります。
後任の管理会社を探す際には、以下の点に注意しましょう。
- 管理料金
- 管理内容
- 保証内容
- 対応の迅速さ
複数の管理会社を比較検討して、自分に合った管理会社を選びましょう。
サブリース契約を解除する際には、事前にしっかりと準備をしておくことが大切です。
まとめ
サブリース契約を解除するには、正当事由が必要です。
正当事由がなければ、サブリース会社は解約に応じず、訴訟を起こす必要があります。
サブリース契約を解除する際には、以下の点を注意しましょう。
- 契約書の解約条項を確認する
- 解約をサブリース会社に通知する
- 解約同意が得られない場合の対応
- 立退料や違約金の支払い
- 入居者の追い出し
- 後任の管理会社の探し方
サブリース契約を解除する際には、事前にしっかりと準備をしておくことが大切です。
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