土地の面積は、売買価格や利用計画に大きな影響を与えます。
しかし、公簿面積と実測面積は必ずしも一致しないため、トラブルの原因になる可能性があります。
この記事を読んで、公簿面積と実測面積の違いを理解し、トラブルを回避しましょう。
公簿面積と実測面積とは？
公簿面積とは
公簿面積とは、法務局の登記簿に記載されている土地の面積です。
登記簿謄本や登記記録事項証明書の「地積」欄に記載されています。
公簿面積は、土地の所有者や権利者が土地を取得した際に、登記簿に記載されます。
このとき、土地家屋調査士などの資格者が、土地の境界を測量して、面積を算出します。
実測面積とは
実測面積とは、実際に土地を測量して得られた面積です。
土地家屋調査士などの資格者に依頼して測量することができます。
実測面積は、公簿面積よりも正確な面積であると言えます。
なぜなら、公簿面積は、登記簿に記載された時点での面積であり、その後に土地の形状や状況が変化しても、登記簿は更新されないからです。
公簿面積と実測面積の違い
公簿面積と実測面積は、同じ土地でも異なる場合があります。
その理由は、以下のとおりです。
- 土地の形状や状況の変化
- 測量技術の進化
- 測量の誤差
土地の形状や状況が変化すると、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。
例えば、土地の境界が確定されていない場合、公簿面積よりも実測面積が大きくなることがあります。
測量技術の進化により、実測面積の精度が向上しています。
そのため、以前に測量された公簿面積と、現在で測定した実測面積が異なる場合があります。
また、測量の誤差により、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。
測量の誤差は、測量技術や測量者の経験によって異なります。
公簿面積と実測面積の誤差の原因
測量技術の進化
測量技術の進化により、実測面積の精度が向上しています。
そのため、以前に測量された公簿面積と、現在で測定した実測面積が異なる場合があります。
例えば、以前は、縄や三角測量などの伝統的な測量技術が用いられていました。
しかし、これらの技術は、誤差の発生が避けられません。
近年では、GPSやレーザー測量などの高精度な測量技術が普及しています。
これらの技術により、誤差が少ない実測面積の算出が可能となりました。
土地の形状や状況
土地の形状や状況が変化すると、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。
例えば、土地の境界が確定されていない場合、公簿面積よりも実測面積が大きくなることがあります。
また、土地の形状が複雑な場合、公簿面積よりも実測面積が小さくなることがあります。
また、土地の利用状況が変化すると、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。
例えば、土地が宅地化された場合、公簿面積よりも実測面積が大きくなることがあります。
測量の誤差
測量の誤差により、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。
測量の誤差は、測量技術や測量者の経験によって異なります。
また、測量の条件や環境によっても、誤差が発生する場合があります。
例えば、測量の条件が悪い場合、誤差が大きくなることがあります。
また、測量者が経験が浅い場合、誤差が大きくなることがあります。
このように、公簿面積と実測面積の誤差には、さまざまな原因があります。
公簿面積と実測面積の誤差の許容範囲
公簿売買における誤差の許容範囲
公簿売買とは、登記簿に記載されている公簿面積を売買面積として、売買代金を決定する取引方法です。
公簿売買においては、公簿面積と実測面積の誤差があっても、売買代金の調整は原則として行われません。
ただし、誤差が大きい場合は、売買後にトラブルになる可能性があります。
一般に、公簿面積と実測面積の誤差が5％を超える場合は、売買後にトラブルになる可能性があるとされています。
実測売買における誤差の許容範囲
実測売買とは、実際に測量した実測面積を売買面積として、売買代金を決定する取引方法です。
実測売買においては、公簿面積と実測面積の誤差があっても、売買代金の調整は原則として行われます。
一般に、実測面積と公簿面積の誤差が5％以下の場合は、売買代金の調整は行われません。
ただし、誤差が大きい場合は、売買後にトラブルになる可能性があります。
このように、公簿売買と実測売買では、公簿面積と実測面積の誤差の許容範囲が異なります。
公簿面積と実測面積の誤差によるトラブル
公簿面積と実測面積が違う場合の売買代金の調整
公簿売買において、公簿面積と実測面積に誤差がある場合、売買代金の調整が行われる場合があります。
一般に、公簿面積と実測面積の誤差が5％を超える場合は、売買後にトラブルになる可能性があるとされています。
トラブルの原因としては、以下のようなものが挙げられます。
- 売買代金が適切に算定されていないことによる損害
- 土地の利用が制限されることによる損害
公簿面積と実測面積の誤差が5％を超える場合、売買契約書に誤差の範囲を明記しておくと、トラブルを回避しやすくなります。
また、売買代金の調整を行う場合、公簿面積と実測面積の差額を基準に、売買代金を調整します。
公簿面積と実測面積が違う場合の土地の利用
公簿面積と実測面積が違う場合、土地の利用に制限が生じる場合があります。
例えば、公簿面積よりも実測面積が小さい場合、建物を建てたり、駐車場をつくったりすることが困難になる可能性があります。
また、公簿面積よりも実測面積が大きい場合、土地を貸したり、売却したりする際に、トラブルになる可能性があります。
公簿面積と実測面積の誤差が大きい場合は、土地の利用に制限が生じる可能性があるため、注意が必要です。
このように、公簿面積と実測面積の誤差は、売買代金の調整や土地の利用に影響を与える可能性があります。
まとめ
公簿面積と実測面積は、土地の面積を示す2つの指標です。
公簿面積は登記簿に記載されており、実測面積は実際に測量した面積です。
公簿面積と実測面積が同じ場合もありますが、異なる場合もあります。
その理由は、土地の形状や状況の変化、測量技術の進化、測量の誤差などです。
公簿売買においては、公簿面積と実測面積の誤差が5％を超える場合、売買後にトラブルになる可能性があるとされています。
また、実測面積と公簿面積の誤差が5％を超える場合、売買代金の調整が行われる可能性があります。
土地の購入や売却を検討している方は、公簿面積と実測面積の違いを理解し、トラブルを回避するようにしましょう。
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