不動産投資を始めてみたいけれど、何から始めたらよいかわからない。
そんなあなたに、不動産投資における収益性を示す指標「実質利回り」を解説します。
実質利回りを理解することで、より効率的な不動産投資を行うことができます。
実質利回りの意味と計算方法
実質利回りとは？
実質利回りとは、不動産投資における収益性を示す指標のひとつです。
年間の家賃収入から、固定資産税や管理費などの諸経費を引いた金額を、物件価格で割って算出します。
実質利回りの計算方法
実質利回りの計算方法は、以下のとおりです。
実質利回り（%） = (年間の家賃収入 - 年間諸経費) / (物件価格 + 購入時の諸経費) * 100
例えば、物件価格が5,000万円、年間の家賃収入が500万円、年間諸経費が100万円、購入時の諸経費が120万円の場合、実質利回りは以下のとおりです。
実質利回り（%） = (500万円 – 100万円) / (5,000万円 + 120万円) * 100
= 8.2%
実質利回りの注意点
実質利回りを算出する際には、以下の点に注意が必要です。
年間諸経費は、物件の立地や築年数などによって大きく異なります。
購入時の諸経費は、物件の価格や購入方法によって異なります。
空室率や修繕費などのリスクを考慮に入れると、実質利回りはさらに低くなる可能性があります。
実質利回りの活用方法
物件選びの基準として
実質利回りは、物件選びの際に重要な基準となります。
実質利回りが高い物件は、収益性が高いと考えられます。
そのため、複数の物件を比較する際には、実質利回りを参考にすることで、より収益性の高い物件を選ぶことができます。
投資の収益性評価として
実質利回りは、投資の収益性を評価する際にも活用できます。
投資した物件から得られる収益を、実質利回りで算出することで、投資の成果を客観的に評価することができます。
投資のリスク管理として
実質利回りは、投資のリスクを管理する際にも活用できます。
空室率や修繕費などのリスクを考慮に入れた実質利回りを算出することで、投資のリスクを把握することができます。
実質利回りの平均と目安
不動産投資の平均利回り
不動産投資の平均利回りは、物件の種類や立地などによって異なります。
一般的な目安としては、以下のとおりです。
- 区分マンション：4〜6%
- 一棟アパート：7〜8%
- 一棟マンション：6〜7%
- 戸建て：6〜8%
ただし、これらの平均利回りはあくまでも目安であり、実際には空室率や修繕費などのリスクを考慮すると、さらに低くなる可能性があります。
実質利回りの目安
実質利回りの目安は、投資家のリスク許容度によって異なります。
リスクを回避したい場合は、実質利回りが6%以上の物件を選ぶとよいでしょう。
一方、より高い収益性を求める場合は、実質利回りが8%以上の物件を検討するのもひとつの方法です。
まとめ
実質利回りは、不動産投資における収益性を示す指標のひとつです。
物件選びや投資の収益性評価、投資のリスク管理などに活用することで、より効率的な不動産投資を行うことができます。
ただし、年間諸経費や購入時の諸経費など、さまざまな要素を考慮して算出する必要があります。
また、空室率や修繕費などのリスクも考慮に入れることで、より現実的な収益性を把握することができます。
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