直接還元法による売却シナリオの基本から実践まで

2024年1月17日

不動産投資で利益を出すためには、売却時の収益も重要です。

直接還元法は、不動産の収益性を評価する方法のひとつで、比較的簡単に収益価格を算出することができます。

この記事では、直接還元法による売却シナリオの基本から具体例、注意点までをわかりやすく解説します。

不動産投資で利益を上げたい方は、ぜひ参考にしてください。

直接還元法による売却シナリオの基本

直接還元法とは、不動産の収益性を評価する方法のひとつです。収益還元法の一種であり、毎年の純収益を還元利回りで割ることで、不動産の収益価格を算出します。

直接還元法による売却シナリオの流れは、以下のとおりです。

直接還元法のメリットは、以下のとおりです。

直接還元法のデメリットは、以下のとおりです。

単純な売却シナリオとは、物件の購入価格と毎年の純収益が一定の場合の売却シナリオです。

例えば、物件の購入価格が1,000万円で、毎年の純収益が200万円の場合、適切な還元利回りが8%であれば、収益価格は1,250万円となります。

中古物件の売却シナリオでは、物件の築年数や経年劣化を考慮する必要があります。

例えば、築20年の物件の購入価格が1,000万円で、毎年の純収益が200万円の場合、適切な還元利回りが8%であれば、収益価格は1,000万円となります。これは、中古物件の価値は新築物件に比べて低いため、還元利回りを高めに設定することで、収益価格を調整する必要があるためです。

リノベーション物件の売却シナリオでは、リノベーション費用を考慮する必要があります。

例えば、築20年の物件の購入価格が1,000万円で、毎年の純収益が200万円、リノベーション費用が500万円の場合、適切な還元利回りが8%であれば、収益価格は1,500万円となります。これは、リノベーションによって物件の価値が高まったため、収益価格を高めに設定する必要があるためです。

直接還元法による売却シナリオを作成するにあたり、以下の点に注意する必要があります。

直接還元法で算出した収益価格は、あくまでも目安です。実際の売却価格は、市場価格の変化や物件の状態などによって変動します。

売却時期は、収益価格に大きな影響を与えます。景気や金利などの経済状況、物件の立地や周辺環境などの条件を考慮して、適切な売却時期を検討する必要があります。

売却方法は、仲介業者に依頼する「仲介売却」と、自分で売却する「直接売却」の2つがあります。

仲介売却は、売却の手間が少ない反面、仲介手数料がかかります。直接売却は、仲介手数料がかからない反面、売却活動に手間がかかります。

それぞれのメリット・デメリットを比較して、適切な売却方法を選択する必要があります。

直接還元法による売却シナリオは、不動産の収益性を評価する方法のひとつです。物件の購入価格、毎年の純収益、適切な還元利回りなどをもとに、収益価格を算出します。

直接還元法のメリットは、計算が簡単で比較的現実的な収益価格を算出できることです。一方、デメリットとしては、市場価格の変化や物件の立地や周辺環境などの要因を考慮できないことが挙げられます。

直接還元法による売却シナリオを作成するにあたり、売却価格の予測、売却時期の検討、売却方法の選択などの点に注意する必要があります。

この記事が、不動産の売却を検討されている方の参考になれば幸いです。

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